이현철 아파트사이클연구소 2024 부동산 전망 1부 요약

 

예전에 하락장이 오면 데드캣바운스로 반등을 한 번 정도 준다고 했었다. 그리고 그게 한 1년 정도 갈 거라고 했었다. 지금이 딱 그 시점인 것 같다. 23년이 시작되면서 22년의 하락세를 멈추고 하반기까지 그런 흐름이 이어졌었다.

 

 

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왜 데드캣바운스 인가?  

시장에서는 수요가 중요하다. 특히 폭등장에서는 수요가 중요하다. 20-21년도에 수요가 폭발적 증가하면서 매수에 참가했었다. 그 뒤에 이어지는 수요가 필요한데 지금은 자금여력, 적극성을 가지고 매수에 임할 사람이 부족하다. 그런데 시장이 23년도 초에 급락하면서 대기해 있던 얼마 남지 않은 매수 수요가 참여했다. 이제 진짜 남아있는 적극적으로 임할 사람들이 거의 없게 된다. 앞으로의 거래형태는 매수자들이 감나무 아래서 기다리고 있는 형국이 될 것이다.

 

신생아 특례대출은 매수세에 영향을 미칠까?

대출로 인해 사람들이 매수를 하느냐 vs 그전에 이미 살 생각이 있었는데 대출이 도와주느냐를 구분을 해야 한다. 

지난번 특례대출이 나왔던 건 23년 1월이었다. 그때는 시장이 급락을 했기 때문에 수요여력이 있었다. 왜냐하면 급락하면 급반등에 따른 수익이 기대되기 때문이다. 이미 사려고 마음먹은 사람들이 많았는데 대출이 그 시기에 나와서 도와준 것이다. 그 사람들은 특례대출 없었어도 다른 대출 상품으로 샀을 것이다. 특례대출이 금리가 조금 더 좋을 뿐이다.

 

신생아 특례대출은 23년 동안 다시 한 차례 반등 나온 뒤에 나와버렸다. 이 시기에 집을 사려고 마음먹은 사람들이 있을까? 별로 없다. 대출이 되냐 안되냐에 따라 마음을 사람들이 먹는 게 아니라 시장 상태에 따라서 마음을 먹었는데 정책이나 대출이 도와주느냐 정도의 영향이라고 보면 된다. 지금은 사람들이 빨리 사야 된다는 생각을 안 하는 상황이라 신생아 특례 큰 영향 없을 것이다.

 

총선 대비 부양책이 부동산에 미칠 영향은?

사람들은 상승을 위한 부양정책을 기대한다. 후보들이 지역 개발을 위한 정책들을 내는 데 그게 개발 호재 재료기 때문이다. 그런데 여태까지 보면 선거가 그렇게 부동산 시장을 좌지우지한 적이 많지 않다.  국회의원 선거는 각 지역의 개발 공약을 내놓게 된다. 그런데 이 공약이 지켜질 확률과 이를 추진할 동력이 이들에게 있는가? 개발 계획 같은 것은 국토부가 장기적인 국토 개발 계획을 5년 단위로 쪼개서 진행하는 거지 국회의원은 이런 것을 바꾸기가 쉽지 않다. 그리고 정책이 나왔을 때 정책과 시장의 방향성이 다르다면, 시장의 방향성이 이긴다. 시장은 하락인데 상승 유발 정책이 나온다. 그러면 별 효과가 없다. 예를 들어 최근에 1기 신도시 개발법이 나왔는데 이건 이미 부양책이라서 공약보다 센 조치다. 부양책이 나왔는데도 별 영향 없다. 아마 이 부양책이 19-20년도에 나왔다면 폭발적이었을 것이다. 이미 시장이 하락장으로 가는 시점에 아무리 공약이 나와도 받아들이는 사람 입장에서는 그게 지금 당장 되냐는 의문을 가지게 된다.

 

2024년 새로 등장할 정책들은 무엇이 있을까?

특별히 없을 것이다. 시장이 급변해야 그것에 대응하기 위해 나오는데 2024년은 급변하는 시장이 아니고 완만하게 하락하는 시장이 나올 것이라 이에 따른 대책도 없을 것이다. 나올만한 정책은 분양권 주택수 포함, 세금 감면 혜택 등 분양권을 사게끔 하는 지방의 미분양에 관한 정책들 정도가 될 것 같다.  

 

2024년 전세시장은?

폭등은 아니지만 완만하게 상승할 것 같다. 임차인 입장에서는 체감상 폭등이 올 것 같다는 느낌을 받을 수는 있는데 전체 시장 지수상으로는 폭등하는 상황은 아니다. 안정적인 상승이 이루어질 것 같다. 임대인들 입장에서 가격을 하락시킬만한 요인이 없다. 그들에게는 기존 임차인이라는 보루가 있다. 임차인은 임대료 조금 올려주는 게 이사 가는 것보다 손해가 덜 하다. 그래서 임대인이 우위에 있을 수밖에 없다. 금리도 이제 더 이상 올라가지는 않을 것 같고 그래서 어느 정도 올려주는 것은 무리가 없을 것이다. 

 

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