이현철 아파트사이클연구소 2024 부동산 전망 2부 요약

 

 

 

지난번 1부에 이어 2024년 부동산 전망 2부 요약입니다. 

 

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공급감소에 따른 집값 상승에 대한 의견

가격을 이야기할 때 수요와 공급을 이야기한다. 많은 사람들이 공급은 입주 물량이다라고 생각한다. 입주 물량이 1,000개 일 때와 500개 일 때를 생각해 보자. 기존에 1,000개 정도 되는데 이제 2024년은 500개니까 가격이 폭등할 거다라고 이야기하는데 이 것은 수요가 1,000개로 전제하고 말한다. 수요를 고정시켜 놓으면 안 된다. 수요와 공급이 만나서 거래가 일어나므로 일단 수요는 거래량보다 많다.  2021년 9월에 서울 거래량이 15,000건이었다. 2022년 5월에 거래량이 1,000건이었다. 거래량이 변했다. 수요가 어마어마하게 줄어든 거다. 수요는 눈에 안 보니까 모르는데 거래량의 흐름을 통해 추정은 할 수 있다. 2023년 9월 서울 거래량 3,400건, 10월이 2,300건 정도, 11월은 1,800건이다. 이렇게 계속 줄고 있다. 서울시 평균 거래량은 약 5,000건이었다. 집값이 상승하려고 한다면 평균보다는 높아야 된다.

 

공급물량은 입주물량뿐만이 아니라 파는 거다. 매물, 분양(이게 3년 지나면 입주 물량이 됨), 전매 매물 다 포함이다. 만약 분양받은 사람이 전매하지 않고 그대로 입주하면 공급 물량이 아니다. 그 사람이 기존에 살던 집은 매물로 나오지 않냐? 하는데 그건 공급 물량이지 입주 물량은 아니다. 매물 개수가 실질적인 공급 역할이다. 입주물량도 공급물량 역할을 하는데 일부 한다. 입주 안 하고 판다 이런 물량이 공급 물량이 되는 것이다.

 

금리 인하가 부동산 시장의 상승 분위기를 이끌까?

첫째로 미국 금리가 내려가면 한국 금리가 내려갈 것이냐를 일단 따져봐야 한다. 

한국은행에서 쉽게 내리지는 않을 것이다라고 이야기하고 있다. 

 

둘째로 한국 금리가 내려간다면 시장에 상승 작용을 할 것이냐를 생각해봐야 한다.

금리가 천천히 내리는 경우와 급격히 내리는 경우가 다를 것이다. 2022년에는 금리를 급격히 내리면서 부동산 가격이 급등을 했었다. 천천히 내리면 몇 달 뒤에 금리가 25bp, 50bp 내린다고 해서 갑자기 집 사야겠다 이렇게 생각하지 않는다. 집을 살 요인이 되지 않는다. 시간의 흐름상에서 매수자가 느끼는 차이가 있다. 

 

 

 

2024년 부동산 시장 전망 정리

2024년 부동산 매매시장은 하락일 것이다. 지루하고 완만한 하락 장세가 펼쳐질 것이다. 전세 시장은 완만한 상승이 이루어질 가능성이 많다. 

 

 

 

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